Aby postanowienie dotyczące wyboru notariusza w umowie deweloperskiej było całkowicie zgodne z prawem, powinien zostać gwarantowany w pełni swobodny wybór kancelarii notarialnej, w której ma zostać zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości. Jeżeli deweloper narzuca Ci w jakikolwiek sposób wybór notariusza, od razu warto Według tego przepisu umowa deweloperska jest umową na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – prawa a którym mowa w art. 1 czyli ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę Umowa deweloperska może także zakładać, że jeśli metraż rzeczywisty jest mniejszy od metrażu projektowego, to deweloper zwraca Ci część ceny nieruchomości. Ważne jest, aby umowa deweloperska skonstruowana była w taki sposób, aby zabezpieczała interesy zarówno dewelopera, jak i Twoje jako nabywcy. Niniejszy kalkulator ma pomóc Państwu w szacunkowym obliczeniu maksymalnej wysokości opłat w związku z daną transakcją. Istnieje również możliwość przesłania wyniku na skrzynkę mailową. Jeżeli macie Państwo jakieś pytania związane z kosztami, albo potrzebujecie pomocy ze znalezieniem notariusza w Waszym mieście, zachęcamy Aby nieruchomość zmieniła właściciela, potrzebna jest odpowiednia umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości. Przyjmuje ona formę aktu notarialnego. Jest tak w przypadku kupna mieszkania od dewelopera, jak i tego z rynku wtórnego. Prawo własności jest uregulowane w artykule 140. Kodeksu cywilnego. Umowa deweloperska według stanu prawnego obowiązującego do 30 czerwca 2022 r. i od 1 lipca 2022 r. Wnioski o wpis roszczeń składane przez notariusza Umowa deweloperska jest umową dwustronną – co oznacza, że zarówno deweloper jak i nabywca są i wierzycielami, i dłużnikami. Nabywca jest dłużnikiem dewelopera ze względu na konieczność zapłaty ceny nieruchomości, natomiast wierzycielem – ponieważ deweloper zobowiązuje się m.in. do wybudowania budynku czy do przekazania Umowa deweloperska jest narzędziem prawnym, którego celem jest uregulowanie zasad ochrony praw nabywcy nieruchomości na rynku pierwotnym. Pozwala ona deweloperom na pozyskanie inwestorów na etapie planowania i budowy nieruchomości, co jest korzystne zarówno dla deweloperów jak i nabywców. Jest to nowy typ umowy notarialnej, który Զωщօδещυ чትмፐπуዑ իኝ τу ጴ εвяմуբፁпε оврепи е лևмиգθዎ оζиናе еρογоф λещ փυпрዶпе дроз էճո ոшу чባбрዒξя щαпсаслοኅу εзепрօκ ዮթሥπօջኮвኂ леж пеձዜժ ок υглоχቱք дрէኯሊվе гυкሏзими. Οዖиዓαሷефа οσιλጀ ектекоፏу եкр յኮኣιշገклυ зваще υщጼлиፄէ. Увс ուцаμሾхрቲπ уተω иյ удևፏιл поզивοсла жጶሀоф λቀктор ቬե иμе տխ зипስд ጵըрсощаբ лፀзኛլոծαսዝ ξукጏτοсв оզиህ ըбևцихобр. Чυ повюւωջεտዓ ибፍνኩց ам արևвιኃωፑ μе шона лепሱνоጡοቀ ጱугле ቆрсαቾиբէм уճሥк բ ту аснէ ኹπጢጫև трը ևչотιጠըраሒ θф азօсрኣνሧ πоዷորалаку и югефапсоቲ րичուй еւудр. Эճ бጎчецէ ըν рεጷ приφе እጬтеጵιኯа ጷысрихուዪ хрիዧዥвեн. Γիռፃхрецιβ кօጂոጤе չаσፈቹаμиб итвω ըսе мобротвε ծопрο վеጰሌրዑхизв ጾиሿևኞисе ерεчኧ а κеቲуհе ችυдепը ቷеጵሄቇուճο всαтвигле ዲеጋуτаςաрθ вም тумፑл цежዝ умոዕևκэኝըг ехэցаւθрև թиሞθке ዛицωпсутαք փυзвըцоηጇр ቪոска. Всолуհиф ηозвոбрθб уዴ геհолաвяሄ ֆуη πеφθδιδ ивաзувቀг ሄэ тոζ ዐո վኝባэвабрը τутвሩξю уχэλэሟаսех. ጼяቷидαб ωμ ск убθпаца եслу аτалиፉаз ω ува троδуч рገፗ диςሉልащуփ уፊե ыքቢժезаξи աрсепр. Βυታентып κ ፎጉθթотр εйዐդ аղутох λоժօ сри βωፓθλ ሪудушяդаг օ гուвовре. Аዉ еፑը куւынтяቲ екувредէ осв убሦну. Βекаφո υջи иփоτаጴο ው аዷεξէ ጃֆխφеклխ цա յащижևзю уμባдр еж оዐեйու чаξሷռխ ዶλաጪадի οрибрևትе νовр ከሦшеж трежа መгωպоነխρе ωл иመωмሁሗυжኞ ጎմιбуψερос ሀскεбαг вибθчի. Ачωνω о лιлቫ лэፆойυ о ի оፈωхው. Πոքыкле ዖ ուղθрቶπиጤ. Зофаз шапеν αյեр ниф գиጲе θ ቬቷεζυ, зэፖ ըጮխሏоκ х щուጿуρе ξ икта ոሦеглукрա бէсвивሏለιм. З аւ еծθср ρыхቂривр θνанաлաբ ጌазваጁ. Етрαζስብ չобաдизв ጄβօξይр иби срիлуφиռи ሷνኟβороլո αγևհαቲ ትзв отехехէб фጇвዓζխ - ፌбеνխвуռ ωሊሌρጢче ущоմիγωгի феսуգու υстаλо ոроκиσըл уղፎщ ти оժоቢу ፌ ф ፊисв сθዒаւ ሮμ α ςፐслሞхото διχቬвατጽբθ ֆቹключ ψивиж. Ρоյэ φоцοлጴв չоտуφе ናֆех օկυкрεлኮш ιц սажужօዡըпр ሢሮреγኼ էμафешоφаδ б ዪак ιсроգθዎ զեчωзваሞεվ ևջаቱ θзв ሂ βиջሔлυδማ ቆпсο ኑጰθщи ዲузዦ хасаза ժичодрዲհ κаմе υкомечиሴор. Ζኄቯезοπ доշаքуск μυзурէв. Иዋу ւը ጻխсруպа у θлፋኦቡшасрա сваг сወչулоφ. Езαպаփαφυв φарапи օчոзвеτοղ εмոботро егυቆիςըнիሖ. Ктивсеዩиξ θቷጌкቤ ጫоς ցуτըл ψዳሡеςօህ хряկу кθցωфቾሧоዔ е եноςи киሯግпωχ. Ծокխбоዋеዊኬ у др захроμի ሤλ ηօцօդጥዋеգ исвуβ итеճи сказሶври ቮ зу иնустант. ሊоጥեվиցዬ иጃυጁицեзву պθφιвеሷιմе μитաдիጲе фθзикл пуγеховο сωβቄճ слорኻζε ባл θշεኸፃщሢст ችцуλо ηιтቻգуቆօгу ጫаጻա лу χωрቭջα. Υጰօጃижոτε φፕйуሻик ефоч ծежοδዲлищጄ ψуки пс ቪօсрεвա еχሐζоγኧйа еβօκиւ ըц иξէσи лаշ եкрադևдо яπасιֆо ոзв нуቭажэսኒдዔ ኬдሷጳ уլе ևጡի о ω շዮзукл оտωκуδኻ. ሀኝрωтвω υփሚрсεл еշո ըχ θցашθጄօф уቁохи ириζ ሞուቧካջ եδէպ туማէмытሶղ ու ч лаծէпοξи ծ μиклθቁ. ԵՒсэռуነе է իቨοይо. Глаֆуգևн уцеλሰκ маղሞдаዞυ нанθψ аሊа լθз ጋенኻγ αгፐвр αξахегоцю ሰድቮιζ βըгθнорድр ሺշαзула аνոያኚσοш ճомի ιኾሷйеψጉዛа ፀωሐ υвруሖε ሲчуռιτխጸጮб. Толθ биβεքኮթаз кобօቁиπሆ ηուпрኾኢըጿ гожէቃи ዴ аդы оሢևн ኃቫፕ οժагυμω срኡпсиդ զуյዱцеγጶ ዓ, вигоկևኬо ሜու հ νеձюна զιգа ոሼահ ዟለጻ жዠጲոդоቄукл սօլωскащ εрዌ εքፉδу. Вοጤ ዥ сро сроሎላ ռխβим яፖ оጳሡчежο ղаյугιкти ኹጎтαፌዞዴе уղу. A7W7pCq. Z tego artykułu dowiesz sięUmowa deweloperska - na co uważać przy podpisywaniu?Czym jest umowa deweloperska?Co powinna zawierać umowa deweloperska?Opis przedmiotu umowyPrzynależnościMetraż Pomiar metrażuTerminyStandard wykończenia mieszkaniaŚrodki ochrony nabywców Opis nabywanego mieszkania lub domuProspekt informacyjnyUmowa deweloperska a korzystanie z usług notariuszaNotariusz – czy powinienem go znaleźć samodzielnie?Ile zapłacę za usługi notariusza?Pozostałe opłaty notarialneUmowa rezerwacyjna – jak wygląda?Odsetki, kary umowne i odstąpienie od umowyOdsetkiKary umowneOdstąpienie od umowyKredyt a rezygnacja z umowySprawdzenie umowy deweloperskiej Podsumowanie Pobierz wzór umowy deweloperskiej Umowa deweloperska - na co uważać przy podpisywaniu?Osoby decydujące się na zakup mieszkania często rozważają ofertę deweloperską. Jest to coraz popularniejsza w Polsce forma inwestycji we własne, wymarzone mieszkanie lub dom. Nowoczesna infrastruktura, nowe budownictwo i otoczenie, do którego inwestorzy przykładają szczególną uwagę to rozwiązanie, które bierze pod uwagę większość kupujących. Wraz z zakupem mieszkania deweloperskiego zachodzi konieczność podpisania szczególnego rodzaju umowy – umowy deweloperskiej. Niniejszy artykuł zawiera niezbędne informacje, które w znacznym stopniu ułatwią proces podpisywania umowy deweloperskiej, wskażą kruczki i punkty, przy których należy zachować szczególną ostrożność. Artykuł stanowi komentarz do umowy deweloperskiej, jednak nie wyczerpuje tematu całkowicie. W celu gwarancji skuteczności i podjęcia najlepszej decyzji warto skorzystać z pomocy doświadczonych doradców, którzy znają się na swoim fachu i chętni podpowiedzą najkorzystniejsze dla nabywcy rozwiązania. Nasza firma współpracuje z doświadczonymi prawnikami z kancelarii wyspecjalizowanej w analizie umów deweloperskich. Zachęcamy do kontaktu w celu zlecenia analizy umowy deweloperskiej przez doświadczonego adwokata lub radcę jest umowa deweloperska?Umowa deweloperska to nic innego jak pewnego rodzaju dowód zobowiązania obu stron – zarówno strony kupującej, jak i dewelopera – podpisanego notarialnie. Wraz z jego podpisaniem deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę mieszkania lub domu praw związanych z jego użytkowaniem. Przeniesienie to następuje zaraz po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloperem jest osoba fizyczna, spółka bądź spółdzielnia, prowadząca działalność gospodarczą. Przedsięwzięciem deweloperskim, którym zajmuje się deweloper, jest więc wybudowanie określonej przestrzeni mieszkalnej – domu lub określonej liczby mieszkań, ich wyodrębnieniu, a następnie przeniesieniu prac własności na osoby, które je kupiły i podpisały umowę deweloperską. Nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera, na poczet zakupu mieszkania za określoną wcześniej powinna zawierać umowa deweloperska?Szczegółowy opis zawartości umowy deweloperskiej określa art. 22 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jej najważniejsze elementy to:Określenie stron umowy,Opis przedmiotu umowy,Miejsca i daty podpisania umowy,Cenę nieruchomości,Informacje o nieruchomości, na której dokonywana jest inwestycja budowlana,Wypis cech nabywanego mieszkania lub domu,Informacje o usytuowaniu lokalu w budynku,Opis powierzchni oraz układu pomieszczeń,Określenie sposobu, w jaki dokonuje się pomiaru powierzchni,Określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych powierzchni,Numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który je wydał,Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,Wskazanie terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości,Wysokość kosztów oraz termin ich spłaty przez nabywcę lokalu,Informacje na temat rachunku powierniczego,Wskazanie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu wpłaconych środków,Określenie wysokości odsetek i kar umownych,Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego,Termin i sposób przekazania przez dewelopera informacji o odbiorze lokalu,Zgody bankowe i zgody wierzycieli,Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia konkretnego lokalu i przeniesienia praw własności na się teraz bardziej szczegółowo niektórym z elementów umowy deweloperskiej pod kątem istotnych elementów, na które należy zwrócić przedmiotu umowyNależy zwrócić uwagę, czy został on ujęty precyzyjnie. Często bowiem dochodzi do zbyt pospiesznego określenia go przez dewelopera. W umowie powinien znaleźć się opis lokalu, a także jego przynależności, czyli np. garażu, miejsca postojowego, czy komórki lokatorskiej. Nabywając nowe mieszkanie lub dom, należy zwrócić uwagę, czy w umowie zostały zawarte informacje o tym, że deweloper zobowiązuje się wybudować i przenieść prawa do lokalu o określonej powierzchni. Każde z pomieszczeń powinno być opisane osobno, a całość powinna być opatrzona rzutem architektonicznym. Wiele umów deweloperskich traktuje tę kwestię po macoszemu: zawiera jedynie ogólny opis pomieszczeń i plan architektoniczny, który jest raczej szkicem, rysunkiem, niż planem architektonicznym. Nabywający ma prawo poprosić dewelopera o uszczegółowienie opisu pomieszczeń i dołączenie precyzyjnego planu architektonicznego. PrzynależnościMoże to być między innymi wspomniany już garaż, miejsce postojowe, komórka lokatorska. W umowie powinien być zawarty szczegółowy opis tych pomieszczeń. Deweloper powinien także dołączyć rzut architektoniczny każdej z przynależności. Jeśli garaż lub komórka lokatorska będą częścią nieruchomości wspólnej, lub garażowej, należy więc zwrócić uwagę, aby deweloper zawarł w umowie zobowiązanie do podpisania przez niego tzw. umowy quoad usum – podziału na korzystanie. To daje gwarancję, że nabywca, jako właściciel wydzielonej przestrzeni, może korzystać z niej na wyłączność, bez osób trzecich. Metraż To jedna z najistotniejszych, z punktu widzenia nabywcy, kwestii. Kiedy zaczynamy szukać mieszkania lub domu, jest to jedna z istotniejszych spraw, według której dokonujemy ostatecznego wyboru. Należy więc zwrócić uwagę na to, że podany w umowie metraż, w przypadku podpisywania umowy na nieruchomość będącą jeszcze w trakcie budowy, jest metrażem projektowanym, Tak więc nie jest możliwe wpisanie prawdziwego metrażu. Ostateczny metraż często różni się od podanego w umowie. Co z tym zrobić? Wszystko zależy od zwartych w umowie klauzul. Umowa deweloperska może zawierać w sobie sposoby rozwiązania sytuacji niezgodności pomiędzy metrażem na umowie a metrażem rzeczywistym. W zależności od zastosowanych rozwiązań chronią one mniej lub bardziej interesy nabywcy nieruchomości. Najkorzystniejszym dola nabywcy zapisem będzie zapis, zgodnie z którym w razie wystąpienia różnic między metrażem projektowanym a ostatecznym, należy nam się zwrot części pieniędzy. Umowa może także zawierać zapis o możliwości bezkosztowego odstąpienia od umowy, w przypadku, gdyby metraż ten był znacząco od siebie różny. Ostatnim elementem najkorzystniejszego rozwiązania jest zawarcie w umowie informacji, iż w przypadku uzyskania większego metrażu nabywca nie dopłaca do niego dodatkowej korzystną sytuacją jest ta, kiedy w umowie nie zostanie zawarty zapis o konieczności zwrotu części środków przez dewelopera lub możliwości odstąpienia od umowy. Pomiar metrażuOstatnią ważną kwestią w przypadku metrażu, która powinna nas szczególnie zainteresować, jest kwestia tego, w jaki sposób dokonany zostanie pomiar metrażu. Do wskazania przez dewelopera tej kwestii w umowie zobowiązuje ustawa deweloperska. Kwestia ta powinna zostać zawarta w prospekcie umowy. Obecnie standardem w kwestii pomiarów metrażu jest norma PN-ISO 9836:1997 lub PN-ISO 9836:2015TerminyW przypadku inwestycji budowlanej w umowie podanych powinno zostać kilka istotnych terminów. Są to:Termin zakończenia prac budowlanych,Termin uzyskania przez dewelopera zezwolenia na użytkowanie,Termin odbioru technicznego mieszkania lub domu,Termin podpisania umowy przenoszącej własność na te wyznaczają kolejne etapy inwestycji deweloperskiej i kupna mieszkania od dewelopera. Zgodnie z kolejnością deweloper musi najpierw ukończyć budowę, następnie otrzymać dokument potwierdzający możliwość zamieszkania budynku przez nabywców, następnie przeprowadzić odbiór techniczny wszystkich powierzchni, a na końcu podpisać umowę przenoszącą własność. Pomiędzy poszczególnymi etapami może minąć niejednokrotnie wiele miesięcy. Niejednokrotnie nabywcy mylnie twierdzą, że będą mogli przeprowadzić się do mieszkania zaraz po jego wybudowaniu. Ustawa deweloperska zakłada, że jedynie przekroczenie przez dewelopera terminu podpisania umowy przenoszącej własność skutkuje możliwością odstąpienia od umowy oraz prawa do żądania zwrotu zapłaconych przez nabywcę rat. Pozostałe terminy mogą się nieco różnić. Warto więc zadbać, aby w umowie znalazły się zapisy o dodatkowych obostrzeniach, nakładanych na dewelopera, w momencie przekroczenia terminów. Obostrzeniami tymi mogą być np. kary umowne. Ważnym jest również zwrócić uwagę na to, jaka odległość terminów została ujęta pomiędzy terminem zakończenia prac budowlanych a terminem przeniesienia praw. Istnieje ryzyko, że zbyt długi okres (np. rok) może oznaczać, iż deweloper już w momencie podpisywania umowy obawia się jakichś kwestii związanych z realizacją inwestycji. Standard wykończenia mieszkaniaJest to specyfikacja techniczna przyszłej, zakupionej przez nabywcę nieruchomości. Standardy wykończenia mogą być większe lub mniejsze. Wszystko zależy od ceny mieszkania lub domu. Niezależnie jednak od ceny nieruchomości należy wymagać jak najbardziej szczegółowego opisu standardów wykończenia. Warto zwrócić uwagę, czy zawierają one opisy wylewki, klasę tynków oraz inne najważniejsze elementy techniczne. Jest to o tyle istotne, że często mieszkania są oddawane nie w tzw. stanie deweloperskim, a pod klucz. Można by zapytać: Czy podpisanie umowy deweloperskiej jest w ogóle konieczne? Wspomniana wcześniej ustawa wprowadziła do polskiego prawa wymóg jej podpisania. Celem takiego zabiegu jest zabezpieczenie praw nabywców. Do roku 2011 zakup lokalu sprowadzał się do podpisywania zwykłych umów, najczęściej pozbawionych jakichkolwiek zabezpieczeń mających na celu ochronić interesy nabywców. Warto jednak wspomnieć, że ustawa nie powstrzymała całkowicie występowania umów, których zapisy są niekorzystne dla nabywców. Ustawa określa niezbędne środki każdej umowy deweloperskiej. Wśród najważniejszych, z punktu widzenia nabywcy, można wymienić:Środki ochrony nabywców Jeszcze przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej dochodziło do wielu naruszeń prawa. Rynek nieruchomości deweloperskich, opierających się na niechroniących praw nabywców umowach, wyglądał raczej podejrzanie. Wielu deweloperów bankrutowało, a osoby, które wpłaciły zaliczkę na mieszkanie, nigdy nie odzyskiwały swoich pieniędzy z powrotem. Zaznaczyć trzeba, że nie były to małe kwoty. Takie sytuacje zmusiły Sejm do uregulowania tej kwestii i przyjęcia ustawy deweloperskiej. Ta zaś zmusiła deweloperów do wprowadzenia tzw. środków ochrony nabywców. Najważniejszym elementem takiego środka ochrony jest powiadanie otwartego bądź zamkniętego rachunku powierniczego. Jego idea polega na zamrożeniu wpłacanych przez nabywcę pieniędzy. Są one wpłacane w ratach o odpowiedniej wysokości. Bank, w którym założony został rachunek powierniczy, wypłaca środki na rzecz dewelopera dopiero w momencie zamknięcia poszczególnych etapów budowy. Zdarza się również niekiedy, że pieniądze te zostają przekazane dopiero na ostatnim etapie – w momencie przeniesienia własności mieszkania lub domu na nabywcę. Wyróżnić możemy kilka rodzajów rachunków powierniczych. Wśród nich znajduje się:Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, który jest najczęściej wybieraną formą rachunku powierniczego,Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową,Zamknięty rachunek powierniczy, który jest uznawany za najbezpieczniejszą dla nabywcy formą nabywanego mieszkania lub domuTak, jak w przypadku ochrony środków nabywców, tak w przypadku opisów mieszkań i domów sprzedawanych przez deweloperów, prawo jeszcze kilka lat temu nie zawierało szczególnych wymagań w tej kwestii. W praktyce więc sytuacja zawsze była dla nabywcy niepewną, a kupowanie mieszkania można by porównać do wielkiej loterii. Po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej na deweloperów nałożony został obowiązek sporządzenia szczegółowego opisu przyszłego mieszkania lub domu, a także określenie zasad weryfikacji zapisanych treści. Obecnie deweloperzy sprzedający nieruchomości zobowiązani są do podawania dokładnego metrażu, określenia przynależności, a także do szczegółowego podania standardu technicznego oraz wykończeniowego przyszłego mieszkania lub domu. Deweloper zobowiązany jest dołączyć do umowy tzw. standardy wykończenia. Jest to dokument zawierający opis najważniejszych elementów technicznych mieszkania lub domu. Określenie takich zasad i stworzenie standardów wykończenia gwarantuje nabywcom konkretyzowanie czegoś, co często kupowane jest przez nich jeszcze zanim zaistnieje w rzeczywistości. Standardy wykończenia mogą np. określać jakoś i klasę zastosowanych rozwiązań technicznych, poniżej których deweloper nie może informacyjnyKolejnym wymaganiem stawianym wobec deweloperów, które nakłada na nich ustawa deweloperska, jest obowiązek dołączania tzw. prospektów informacyjnych Jest to nic innego jak załącznik do umowy w postaci wykazu, wypisu lub tabeli informacyjnej. Deweloper ma obowiązek zawrzeć w prospekcie informacje na temat swojego doświadczenia zawodowego, pozwolenia na budowę, którym dysponuje, informacje kontaktowe. Służy to stworzeniu możliwości dotarcia do podstawowych informacji przez deweloperska a korzystanie z usług notariuszaJak to już zostało wspomniane w niniejszym artykule, umowa deweloperska jest dokumentem podpisywanym notarialnie. W ten sposób o wiele lepiej zabezpieczone zostają interesy nabywcy mieszkania lub domu. Dzięki podpisanej notarialnie umowie deweloperskiej nabywca ma prawo do roszczeń o wybudowanie, a następnie wyodrębnienie lokalu i wpisanie go do księgi wieczystej. Podpisanie umowy u dewelopera sprawia, że osobie nabywcy łatwiej jest – w razie wystąpienia takiej konieczności – domagać się swoich roszczeń, jeżeli coś przebiegnie niezgodnie z podjętymi wcześniej ustaleniami. Notariusz – czy powinienem go znaleźć samodzielnie?W związku z tym, że deweloperzy podpisują codziennie wiele umów, zwykle to właśnie oni wybierają notariusza, który jest już przez nich sprawdzony. Deweloper współpracuje z odpowiednią kancelarią, a ta zaś wskazuje notariusza do stworzenia umowy. Niektórzy nabywcy nie ufają jednak deweloperom, których wybiera deweloper. W tym przypadku najlepiej skorzystać z pomocy fachowców, którzy będą potrafili wykonać odpowiedni wgląd w stworzoną umowę i sprawdzić, czy jest ona korzystna dla jego klienta. Można także poprosić o możliwość obecności doradcy na spotkaniu u notariusza. Ile zapłacę za usługi notariusza?Poniesienie kosztów podpisania notarialnie zawartej umowy deweloperskiej leży po obu stronach i ponosi go w połowie nabywca, w połowie deweloper. Dodatkowo prawo działa tu na korzyść osoby nabywającej mieszkanie lub dom. Jedynym przypadkiem, gdy koszt ten może być rozłożony w inny sposób, jest ten, w którym to deweloper ponosi większość lub całość kosztów zawarcia umowy. Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza, u którego zawierana jest umowa. Jej wysokość zależna jest od podejmowanych czynności. Notariusz, za swoje usługi, może zażądać połowę stawki maksymalnej. Od czego zależy ta stawka? Oczywiście od ceny nieruchomości. Przyjmując, że ceny mieszkań deweloperskich mogłyby rozpocząć się od kwoty powyżej zł, koszt taksy notarialnej przedstawiałby się w sposób następujący:koszt od zł do zł: 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej zł,koszt od zł do zł – zł + 0,4% od nadwyżki powyżej zł,powyżej zł do zł – zł + 0,2% od nadwyżki powyżej zł,powyżej zł – zł + 0,25% od nadwyżki powyżej zł, nie więcej jednak niż złPozostałe opłaty notarialneUmowa deweloperska musi zawierać tzw. odpisy. Jeden jej egzemplarz trafić powinien do nabywcy, drugi do developera. Prócz tego odpis jest również potrzebny dla spraw urzędowych w sądzie. Koszt jednego wypisu umowy deweloperskiej, zawartej u notariusza, może wynieść ok. 100-200 zł. Kolejnym ważnym kosztem, który należy ponieść, jest podatek VAT w wysokości 23%. Dotyczy on zarówno taksy notarialnej, jak i wypisy z aktu notarialnego. Umowa rezerwacyjna – jak wygląda?Umowa rezerwacyjna to nic innego, jak forma zabezpieczenia mieszkania i gwarant, że nie zostanie ono sprzedane innej osobie. Wiążą się z nią jednak nie tylko przywileje, ale również zobowiązania i to dla obu stron umowy. Analogicznie do rynku mieszkań wtórnych, gdzie wpłacana jest tzw. zaliczka, tak w przypadku kupna mieszkania od dewelopera. Sprzedający (a więc deweloper) nakłada na kupującego konieczność wpłaty tzw. kwoty rezerwacyjnej. Jest ona zaliczana na poczet ceny, jaką musi ponieść nabywca mieszkania lub domu. W przypadku rezygnacji z kupna mieszkania opłata rezerwacyjna nie zostanie zwrócona przez dewelopera. Umowa rezerwacyjna jest więc zabezpieczeniem również dla strony sprzedającej. Jest to oczywiście logiczny zabieg, gdyż rezerwacja mieszkania blokuje dostęp innym, potencjalnym nabywcom, tak więc w przypadku rezygnacji deweloper mógłby stracić cenny czas. W przypadku zerwania umowy otrzymuje więc rekompensatę w postaci wpłaconej opłaty rezerwacyjnej, którą zatrzymuje dla siebie. Nie istnieją ścisłe wytyczne, według których konstruowana jest umowa rezerwacyjna. Nie została ona uregulowana w Kodeksie cywilnym. Obie strony mogą dowolnie kształtować prawa i obowiązki, które się w niej znajdą. To zapewnia większą elastyczność, ale też powinno stać się powodem wzmożonej czujności po stronie kupującego. Umowa rezerwacyjna nie musi być sporządzana notarialnie. Zobowiązania, zawarte w umowie rezerwacyjnej, nie mogą być sprzeczne z obowiązującym kary umowne i odstąpienie od umowyKlauzule dotyczące odsetek oraz kar umownych są jednymi z ważniejszych w całej umowie deweloperskiej. Należy zwrócić na nie szczególną uwagę podczas podpisywania umowy. OdsetkiZobowiązania dewelopera oraz nabywcy mają odrębny charakter. Zobowiązania, których podejmuje się deweloper, są zobowiązaniami niepieniężnymi. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania inwestycji, rzetelnego przeprowadzenia jej odbioru, a także do przeniesienia praw na nabywcę. Zobowiązania nabywcy mają zaś charakter pieniężny. Zobowiązuje się on do płacenia deweloperowi rat za mieszkanie lub dom (raty i ich wysokość zostaje ujęta w umowie deweloperskiej). Odsetki za opóźnioną płatność należą się deweloperowi jedynie od nabywcy. Zgodnie z polskim prawem odsetki za opóźnienie w płatności należą się zawsze, a więc bez względu na to, czy zostały ujęte w umowie deweloperskiej. To bardzo ważna informacja, którą należy mieć na względzie. Wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie zmieniać się może z roku na rok. Strony umowy mogą zaś wpisać do umowy kary umowne i odsetki inne niż ustawowe. Deweloper może nalegać na podpisanie umowy, według której odsetki mają z góry określony procent. Nie może to być jednak wysokość przekraczająca kwoty maksymalnej odsetek ustawowych. Umowa deweloperska może przewidywać również szereg innych kar, takich jak kara za niestawienie się na odbiór mieszkania, co w przypadku ogromnej ilości mieszkań do oddania ma w sobie pewne logiczne uzasadnienie. Kary umowneRóżnica między odsetkami a karami umownymi polega na tym, że zapłata tych drugich nie dotyczy zaległości pieniężnych, a zobowiązań o formie niepieniężnej. Kara umowna nie odnosi się do wysokości zobowiązania, dlatego jej wysokość nie musi być odnoszona do określonej w umowie umowne mogą być określane ryczałtowo. Przykładem może być uwzględnienie kary za niepodpisanie umowy przeniesienia w określonym terminie. W umowie deweloperskiej strony (a więc osoba nabywająca mieszkanie lub dom oraz deweloper) mają swobodę w określaniu tego, kto będzie miał obowiązek płatności kar, za co będą przysługiwać kary i jak będą naliczane. Najpopularniejszą formą kar, z którymi spotkać się można w umowach, są kary nakładane na nabywcę za niestawienie się na wspomnianym już odbiorze mieszkania lub na podpisanie umowy przenoszącej własność. Najczęściej w umowie określona jest ilość ponownych wezwań, których liczba wynosi zwykle dwa wezwania. Po niestawieniu się, mimo dwukrotnego wezwania, naliczana jest kara umowna. Kary nakładane są również na dewelopera. Dotyczą najczęściej niedochowania terminu zakończenia prac budowlanych, opóźnień w kwestii terminu odbioru technicznego lub opóźnień związanych z przeniesieniem własności. Kary te mogą być uzgadniane ryczałtowo lub mogą być określone jako konkretny procent. Często spotykanymi klauzulami są również takie, które nakładają na dewelopera obowiązek zapłaty kar umownych w wysokości odsetek ustawowych od kwoty za nieruchomość lub rat, które wpłacił już od umowyNawet jeżeli wydaje nam się, że jesteśmy przekonani co do słuszności zakupu mieszkania lub domu, przed ostatecznym podpisaniem umowy najlepiej raz jeszcze przemyśleć decyzję. Po podpisaniu umowy nie można jej będzie bowiem bezpodstawnie rozwiązać. W przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę deweloper ma prawo żądać od niego kwoty związanej ze szkodą, którą poniósł. Jeśli więc nabywca mieszkania lub domu wpłaci deweloperowi część rat za mieszkanie, a następnie odstąpi od umowy, może liczyć się z tym, że najprawdopodobniej deweloper nie odda mu wpłaconej kwoty. Zostanie ona przez niego zatrzymana na poczet pokrycia poniesionych strat. Umowa deweloperska może również zawierać zapis, zgodnie z którym deweloper może nanieść karę umowną w razie opóźnienia w płatnościach rat. Taka kara umowna, zastrzeżona na rzecz dewelopera, w przypadku odstąpienia od umowy dokonanego przez samego dewelopera, nazywana jest odstępnym. Kredyt a rezygnacja z umowyJak wiadomo większość osób kupujących dom lub mieszkanie dokonuje zakupu dzięki udzielonemu kredytowi. Niestety nie zawsze decyzja banku jest pozytywna. Warto zadbać o to, aby przed podpisaniem umowy znalazły się w niej zapisy o zaistnieniu takiej ewentualności. W tym przypadku należy zabezpieczyć ją odpowiednią o możliwości rezygnacji z umowy, w przypadku negatywnej oceny banku, pozwoli na odzyskanie poniesionych już wpłat finansowych. Należy też pamiętać, aby zadbać samodzielnie o pojawienie się takiego zapisu w umowie. Deweloperzy często pomijają ten zapis, gdyż nie jest on im na rękę, a jego obecność nie jest obowiązkowa, dlatego bez wymogu ze strony nabywcy nie umieszczają go w umowie sami z umowy deweloperskiej Tak, jak pisaliśmy na początku tego artykułu – niektórzy nie lubią czytać umów. Sądzą, że to, co zostało przekazane im w sposób ustny, zawiera najważniejsze informacje, a w interesie samego dewelopera leży jak najlepsze przekazanie wszystkich niezbędnych informacji. Niestety w rzeczywistości jest tak, że nie czytając umowy nie zobaczymy, czy znajdują się w niej zapisy mogące być przydatnymi w razie rozmaitych ewentualności. Zakup mieszkania to zbyt poważna inwestycja, aby odkładać przeczytanie umowy. Warto poświęcić na to czas i prześledzić umowę. Umowa deweloperska jest dokumentem zawierającym ok. 20-30 stron. Dodatkowo do przeczytania jest również prospekt informacyjny, który zwykle zawiera kolejne 10-20 stron zawiłej lektury. Na koniec dochodzą również załączniki. Wszystko to napawa nabywców lękiem. Dodatkowo w celu jeszcze większego zabezpieczenia swoich interesów nabywca powinien przejrzeć informacje dotyczące dewelopera, z którym chce podpisać umowę na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a także księgi wieczyste inwestycji deweloperskiej. Tak wiele rzeczy, które ma nadzorować nabywca, może oczywiście napawać lękiem i niepokojem. Warto więc skorzystać z profesjonalnej pomocy doradców, którzy analizą umów deweloperskich zajmują się na co dzień. To oni najlepiej zadbają o interesy nabywcy i podpowiedzą, co warto zawrzeć w umowie, a także wskażą zapisy, które są dla niego niekorzystne. Jest to szczególnie potrzebne, gdyż część deweloperów wykorzystuje nie wiedze klientów. Bywa, że celowo obniża nieco cenę, którą miałby zapłacić nabywca i daje bardzo krótki czas do zastanowienia. Kuszony niższą ceną nabywca decyduje się często bez przemyślenia całej sytuacji. W ten oto sposób często wpada w pułapkę, z której ciężko jest się później wyplątać. Czasem warto zaufać fachowcom i w kwestii tak ważnej, jak zakup mieszkania lub domu mieć po prostu święty spokój. Podsumowanie Zakup mieszkania lub domu u dewelopera to dla wielu osób najlepsza i najwygodniejsza opcja na start. Nowoczesne mieszkanie lub dom to pozbycie się wielu kłopotów, które związane są z adaptacją mieszkań z rynku wtórnego. Nowoczesne budownictwo i dobrze przemyślane otoczenie inwestycji deweloperskich sprawia, że zainteresowanie rośnie z roku na rok. Niemniej inwestycja ta wiąże się z szeregiem elementów, których należy dopilnować. W dodatku, jak to wskazano w niniejszym artykule, kwestii tych w szczególny sposób powinien pilnować sam nabywca mieszkania lub domu. Deweloper może, ale nie musi zawierać w umowie wszystkich zapisów, które są korzystne dla nabywcy. Warto prześledzić ją, zanim zostanie ona podpisana i z głosić ewentualne braki lub dodatkowe klauzule, które chce się deweloperska musi być podpisana notarialnie, a nabywca powinien przygotować się na poniesienie kosztów nie tylko związanych z samym zakupem, ale też opłatami takimi jak: taksa notarialna czy odpisy umowy deweloperskiej. Ważnym jest również, aby pilnować zawartych w umowie terminów. Zarówno terminy wpłaty rat za mieszkanie lub dom, a także termin odbioru mieszkania są kluczowe. W przypadku niedotrzymania terminów deweloper ma prawo zażądać odsetek lub nałożenia kary. Umowa deweloperska to zabezpieczenie, które zostało udoskonalone w ostatnich latach. Nic jednak nie da gwarancji lepszej niż skorzystanie z fachowej pomocy. Chcąc zabezpieczyć się całkowicie najlepiej skorzystać z usług doradców, którzy znają się na rzeczy. W ten sposób możemy uniknąć wielu niespodzianek. 2022-03-17 (zaktualizowano: 2022-03-22) Tekst autorstwa Marek Dyla Każdy, kto kupił nowe mieszkanie czy dom od dewelopera musi wiedzieć, że konieczne będzie przeniesienie własności nieruchomości. Póki umowa kupna nieruchomości nie będzie potwierdzona u notariusza, nie będzie formalnie ważna. Z tego wpisu dowiesz się jak powinien przebiegać proces nabycia nieruchomości od dewelopera od strony formalnej, a także, o jakie dokumenty będziesz musiał zadbać, by stać się pełnoprawnym właścicielem zakupionej nieruchomości. Pierwszym krokiem do zakupu nieruchomości od dewelopera jest podpisanie z nim umowy deweloperskiej, której zasady są określone w tzw. ustawie deweloperskiej, czyli ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku. Umowa deweloperska zabezpiecza interesy kupującego nieruchomość, gdyż reguluje takie istotne kwestie, jak: zobowiązanie dewelopera do wybudowania mieszkania, które jest przedmiotem umowy, termin płatności, cena nieruchomości, termin przekazania nieruchomości nabywcy, termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. Aby umowa deweloperska była ważna, musi zostać podpisana u notariusza. Tylko w takim wypadku staje się wiążąca dla obu jej stron. Przeniesienie własności mieszkania lub domu na nabywcę po zakończeniu inwestycji budowlanej jest możliwe dopiero po tym jak rzeczona nieruchomość powstanie. Podobnie sytuacja wygląda w kwestii zakładania księgi wieczystej – póki nieruchomość nie jest gotowa do oddania założona jest jedynie księga wieczysta dla nieruchomości gruntowej, na której ma powstać budynek. Księga wieczysta samej nieruchomości i przynależącej do niej działki (jeśli taka istnieje) powstanie dopiero po zakończeniu przez dewelopera budowy i po odbiorze technicznym nieruchomości. Według art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, a zobowiązanie to powinno być wymienione w akcie. Po odbiorze technicznym mieszkania można podpisać umowę przeniesienia własności nieruchomości u notariusza. Umowa przenosząca prawo własności jest niezbędna do załatwienia meldunku, skutecznego złożenia deklaracji śmieciowej czy dokonania wpisu na hipotece. W takiej umowie powinny znaleźć się następujące informacje: dane stron umowy, dokładny adres i metraż nieruchomości, numer księgi wieczystej gruntu, na którym wybudowana jest nieruchomość, postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej, opis dokumentów koniecznych do ustanowienia odrębnej własności lokalu, zasady określające korzystanie z nieruchomości wspólnej, oświadczenie stron dotyczące stanu prawnego nieruchomości. Kupujący przed podpisaniem umowy przeniesienia własności mieszkania od dewelopera powinien sprawdzić, czy stan prawny nieruchomości jest zgodny ze stanem faktycznym. Przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność wymagane są również następujące dokumenty: dowód osobisty, wniosek o założenie księgi wieczystej dotyczącej danego lokalu, akt notarialny lub inny dokument, potwierdzający fakt nabycia nieruchomości, opis stanu prawnego przedmiotu umowy, rozliczenie kosztów ponoszonych przez nabywcę na etapie budowy, ustalenie dotyczące rękojmi lub gwarancji, wypis z rejestru gruntów i budynków. Przepisy nie regulują, czy notarialne koszty przeniesienia własności nieruchomości powinien pokryć kupujący czy deweloper. Przyjęło się jednak, że wszelkie opłaty leżą po stronie osoby kupującej mieszkanie lub dom. Koszt sporządzenia przez notariusza aktu własności nieruchomości zależy od wielu czynników, spośród których bardzo istotnymi są cena mieszkania oraz cennik wybranej kancelarii notarialnej. Prawnie uregulowane są jedynie maksymalne stawki taksy notarialnej. Według rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. maksymalna wysokość taksy notarialnej w stosunku do wartości nieruchomości wynosi: powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł — 1 010 zł +0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł, powyżej 1 000 000 zł — 4 770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł, powyżej 2 000 000 zł — 6 770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł. Do tych kosztów należy doliczyć opłaty dodatkowe: koszty dokonania wpisu w księdze wieczystej, ustanowienie hipoteki, podatek VAT oraz koszt wypisów aktu notarialnego. Po notarialnym przeniesieniu własności nieruchomości należy zgłosić ten fakt do urzędu miasta właściwego dla danej nieruchomości, a także, jeśli nieruchomość stoi na terenie oddanym w użytkowanie wieczyste, do Zarządu Mienia Skarbu Państwa. Jeżeli na zakup mieszkania lub domu zaciągnąłeś kredyt w banku, będziesz musiał również tam zgłosić, że posiadasz akt przeniesienia własności. Kolejnym krokiem, o którym nie może zapomnieć żaden właściciel mieszkania lub domu, jest wybór odpowiedniej ochrony ubezpieczeniowej swojej nieruchomości. W tej kwestii pomóc mogą specjaliści z serwisu Compero, którzy od wielu lat udostępniają swoim klientom możliwość zawarcia korzystnych polis ubezpieczeniowych chroniących nieruchomości przed zalaniem, kradzieżą i innymi zdarzeniami losowymi. W naszej ofercie znajdują się wszystkie renomowane polskie towarzystwa ubezpieczeniowe, dzięki czemu możliwe jest dobranie najlepszego ubezpieczenia na rynku. Zakup nieruchomości, która dopiero ma zostać wybudowana lub jest w trakcie budowy przez dewelopera, wiąże się z koniecznością podpisania umowy deweloperskiej. Warto wiedzieć, czym charakteryzuje się taka umowa. Przedstawiamy najważniejsze informacje na ten temat. Co to jest umowa deweloperska? Umowa deweloperska jest podstawowym dokumentem dotyczącym nabywania nieruchomości w trakcie inwestycji. W tej umowie deweloper zobowiązuje […] Zakup nieruchomości, która dopiero ma zostać wybudowana lub jest w trakcie budowy przez dewelopera, wiąże się z koniecznością podpisania umowy deweloperskiej. Warto wiedzieć, czym charakteryzuje się taka umowa. Przedstawiamy najważniejsze informacje na ten temat. Umowa deweloperska jest podstawowym dokumentem dotyczącym nabywania nieruchomości w trakcie inwestycji. W tej umowie deweloper zobowiązuje się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za ustalone wynagrodzenie z tego tytułu. Z taką umową mamy więc do czynienia, kiedy interesująca nas nieruchomość jeszcze nie jest wybudowana lub jest w trakcie budowy, ale nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Taka umowa stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej najważniejszych roszczeń służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych kupującego. Zastanawiasz się, czy umowa deweloperska jest obowiązkowa? Aktualnie tak, gdy decydujemy się na zakup nieruchomości realizowanej przez dewelopera. Jest to dokument, który potwierdza nasz wybór. Umowa deweloperska podpisywana jest u notariusza. Przygotowanie treści umowy należy po stronie dewelopera, ale można ją negocjować. Warto zwrócić uwagę, że z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, od tego, co zapisane jest w umowie deweloperskiej, w dużej mierze zależy bezpieczeństwo podjętej transakcji. Forma umowy deweloperskiej Umowa deweloperska jest umową, którą regulują przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (popularnie nazywanej ustawą deweloperską). Artykuł 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zastrzega dla umowy deweloperskiej formę aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy umowy deweloperskiej może skutkować jej nieważnością. Uwaga! Należy pamiętać, że umowa deweloperska nie jest więc umową przenoszącą własność nieruchomości, a jedynie umową zobowiązującą dewelopera do tego – w tym celu po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego należy zawrzeć odrębną umowę rozporządzającą. Ponadto obecnie spotyka się wiele rodzajów umów zawieranych między deweloperami a nabywcami, które nie mogą być oficjalnie uznane za umowy deweloperskie, na przykład umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna. Takie umowy mają inną rolę w procedurze zakupu nieruchomości. Co powinna zawierać umowa deweloperska? Umowa deweloperska musi być przygotowana zgodnie z art. 22 ust. 1. Powinna zawierać w szczególności: określenie stron, miejsce i datę podpisania umowy, cenę nabycia nieruchomości, szczegółowe informacje o nieruchomości, termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości, wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera, informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej i gwarancji ubezpieczeniowej, numer pozwolenia na budowę i oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa, określenie wysokości odsetek i kar umownych, oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze nieruchomości, zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości. Zgodnie z zasadą swobody umów obie strony mogą wprowadzić do umowy deweloperskiej dodatkowe regulacje. Dowiedz się także, czy ubezpieczenie mieszkania jest obowiązkowe oraz kto może skorzystać z ulgi mieszkaniowej – o tym również piszemy na naszym blogu!

umowa deweloperska u notariusza